Imóveis comerciais e hotéis nos Estados Unidos se tornaram opções atrativas para os investidores brasileiros, por serem ativos que oferecem um fluxo constante de receitas. É o que afirma Daniel Ickowicz, especialista no mercado imobiliário da Flórida, onde atua há mais de 25 anos. É sócio e diretor comercial da consultoria imobiliária Elite International Realty.

Dependendo do país de origem dos clientes, os perfis são completamente diferentes. Por exemplo, os da América do Sul são amantes do investimento Triple-Net (NNN), em que o inquilino, normalmente um grande varejo ou cadeia de fast-food, é responsável por impostos, seguros e manutenção em contratos de longo prazo, reduzindo as necessidades de gestão a praticamente zero. A partir de US$ 900.000 é possível adquirir uma propriedade NNN para obter rendimento em dólar.

O termo NNN significa que o proprietário do imóvel não tem responsabilidade em pagar os três tipos de custos associados ao imóvel: IPTU, seguro e qualquer outro custo de manutenção do imóvel. Qualquer reparo que precise ser feito, por exemplo, no caso de algum problema no piso ou no telhado, deve ser contratado e pago diretamente pelo inquilino. Além da duração do contrato inicial, o inquilino possui opções de prorrogá-lo. A situação mais comum nestes contratos é haver mais quatro opções para isso, de cinco anos cada.

“É muito importante salientar que não há necessidade de administração ou gestão por parte do proprietário”, complementa Daniel. Dessa forma, não tem nenhum tipo de preocupação. Recebe o valor da locação uma vez por mês. Uma vez por ano verifica se recebeu o comprovante do pagamento do seguro e, em outro mês do ano, se recebeu o comprovante do pagamento do imposto.

“Nesse tipo de contrato, não existe multa rescisória ou renegociação. Ele deve ser cumprido até o final, e este é o principal motivo pelo qual só trabalharmos com empresas grandes e sólidas”, afirma Daniel.

A consultoria imobiliária, localizada em Miami e comandada por Daniel e seu pai, Léo, se dedica ao mercado residencial. Como a demanda por negócios comerciais aumentou, eles abriram uma área especializada nesse tipo de operação, em 2011.

A dupla já acumulou US$ 100 milhões em vendas para os investidores sul-americanos e 70% de seus clientes são brasileiros. Os investimentos em propriedades comerciais atrelados a um contrato de locação de longo prazo, geralmente de 20 anos, são feitos com grandes corporações americanas de setores fortes como alimentação, farmácia, autopeças, entre outros.

A Elite International Realty conta com uma equipe de advogados, bancos e contadores que acompanham os clientes durante todo o processo para tornar a transação a mais transparente e vantajosa possível.

Devido à segurança do investimento, os bancos priorizam esse tipo de propriedade, emprestando, em média, 60% do valor da propriedade com juros de 4.5% fixos por cinco anos e amortização em 25 anos.

Exemplos:

Pizza Hut 

Investimento: US$1,575,000

Retorno: 6.15%

Área Rentável: 3,158 SF = 295m2

Aluguel US$96,800 / ano

Despesa: 0

NOI (receita líquida Net): US$96,800

Contrato: 20 anos (Ate 2025)

Localização: Palm Beach

Family Dollar (loja de variedades)

Preço: US$2,434,000

Tipo: NNN

Retorno: 5.75%

Área Rentável: 8,320 SF = 773m2

Aluguel US$139,942 / ano

Despesa: 0

NOI (receita líquida Net): US$139,942

Contrato: 15 anos (Até 2031)

Localização: Lehigh Acres