Na avaliação da incorporadora VitaUrbana, a revisão amplifica
incentivos para empreendimentos de habitação social e estimula a
mobilidade urbana em áreas centrais

A revisão do Plano Diretor da cidade de São Paulo, aprovada em junho, terá impactos positivos tanto sobre o mercado imobiliário quanto os usuários dos novos empreendimentos, promovendo a diversidade, mobilidade e convivência segundo avaliação da VitaUrbana, incorporadora que desenvolve projetos que privilegiam o estilo contemporâneo de vida.

Ao permitir que os projetos de moradia popular e incentivo social, próximas das áreas centrais e dos eixos de transporte, sejam construídos com incentivos e contemplem mais de uma modalidade de habitação para atender três diferentes faixas de renda, o plano estimulará a construção de empreendimentos voltados a um público diverso. “Este é um aspecto relevante do plano diretor, que prioriza a ocupação ao redor dos eixos de transporte, ao mesmo tempo que promove a diversidade”, afirma Nicolau Sarquis, sócio da VitaUrbana.

No texto aprovado pela Câmara, o aproveitamento da área para construção de prédios residenciais pode chegar a quase 10 vezes o tamanho do terreno se forem combinados diferentes tipos de usos, e rendas.

Esse modelo para os grandes centros urbanos é uma diretriz que vem norteando os empreendimentos da VitaUrbana. A incorporadora, desde 2017, quando nasceu, já desenvolve projetos residenciais nas modalidades EHIS2 (Empreendimento de Habitação de Interesse Social) para famílias com renda até 6 salários-mínimos e moradias na categoria EHMP (Empreendimento de Habitação de Mercado Popular), que possuem renda até 10 salários. Nesses projetos, é permitida a distribuição de unidades nas categorias NRs (unidades não residenciais) e R2V (edifício residencial) onde não há limitação de renda.

“Essa composição das diferentes modalidades de permite bairros mais plurais e heterogêneos aonde a convivência e o estilo de viver se sobressaem as camadas sociais”, explica Nicolau.

Além disso, a revisão do plano diretor ampliou os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EEUU), ao liberar a construção de prédios em um perímetro de 700 metros do transporte sobre trilhos e 400 metros dos corredores de ônibus, em comparação a anteriores 600 metros e 300 metros, respectivamente.

“O grande ganho é trazer pessoas de diversas faixas de renda para perto do transporte público e incentivar o uso do metrô e do ônibus em vez do carro próprio”, acrescenta Sarquis, ao lembrar que todos os empreendimentos da VitaUrbana estão localizados muito próximos de estações do metrô e de corredores de ônibus, como o Nurban Santa Cecília, o Nurban Vila Mariana e o Nurban Vila Madalena.

“São movimentos em direção à construção do futuro da moradia sem carros, por isso, precisamos desenhar prédios para esse futuro”, ressalta Sarquis, ao acrescentar que São Paulo caminha para um perfil de ocupação semelhante ao de Nova York ou Tóquio.

“O preço de uma vaga em um edifício em São Paulo pode encarecer o imóvel em até 30%, e as pessoas já começam a fazer essa conta na hora de comprar um apartamento”, observa. Segundo pesquisa ZAP/2022, o preço do metro quadrado de um apartamento sem garagem é, em média, 38% mais barato do que uma unidade com garagem.

Além disso, há um movimento de concentração das populações nas grandes cidades, ao mesmo tempo que há um déficit ainda na oferta de novas moradias, hoje em torno de 60 mil apartamentos novos a cada ano em comparação à necessidade de 100 mil unidades. “Isto tende a ampliar a demanda e elevar o preço do solo urbano, tornando ainda mais onerosa, para os cofres públicos e a população, a presença dos carros nas vias”, analisa Sarquis.

Ele cita como exemplo o custo de uma vaga de rua para estacionamento de um carro em um bairro como Pinheiros: o valor do chão que este carro ocupa na rua chega a R＄ 150 mil, mais do que o preço do próprio carro. Lembrando que este preço foi pago por toda a sociedade, inclusive por quem não tem o carro. “A tendência é a de que os empreendimentos próximos dos eixos de transporte tenham cada vez menos vagas de garagem, e é com essa visão que a VitaUrbana vem sendo protagonista desse movimento desde 2017, com projetos compactos instalados nos melhores bairros de São Paulo, ao lado de metrô, comércio e serviços, ou seja, infraestrutura completa a poucos passos da sua residência,” completa Nicolau sócio da VitaUrbana.

Os dados do mercado imobiliário mostram que a preferência crescente pelo transporte público, em vez dos carros, principalmente junto às novas gerações, já vem influenciando os lançamentos. Segundo dados do Secovi-SP, das 37,1 mil unidades lançadas em 2019, aquelas sem vaga de garagem representaram 40,9% do total, ou 15,1 mil unidades.

Sobre a VitaUrbana

Fundada em 2017, a VitaUrbana é uma incorporadora que nasceu da vontade de seus cinco sócios de construir imóveis compactos, funcionais, atraentes, nos bairros mais desejados de São Paulo (SP), a preços bastante acessíveis, para um público jovem e adulto, que privilegia a mobilidade e o bem-estar. A inteligência aplicada ao negócio da VitaUrbana tem permitido à incorporadora oferecer imóveis cujo custo do metro quadrado situa-se bem abaixo da média de mercado. Com a entrega do Nurban Pinheiros, a empresa iniciou o seu ciclo de realizações com outros quatro lançamentos nos bairros de Vila Mariana, Vila Madalena, Santa Cecília e Vila Clementino, e projeta outros dez projetos até 2025, com um VGV estimado de R＄ 523,8 milhões.